Use su relación deuda-ingreso para determinar los requisitos de ingresos para comprar una casa

¿Está buscando una casa pero se pregunta cuál debería ser su rango de precios? No tiene que ir a un prestamista y verificar su crédito para tener una idea aproximada. Los ingresos que necesita para comprar una casa dependerán de su ubicación, ingresos y relación deuda-ingreso (DTI). Los prestamistas a menudo tienen requisitos de DTI sobre cuántos ingresos se requieren para pagar una hipoteca. Esto a menudo oscila entre el 28 % y el 45 %, dependiendo de algunos factores. Cuanto menor sea el DTI, mayores serán los requisitos de ingresos. Los requisitos de ingresos también pueden reducirse si tiene más dinero para el pago inicial. Después de eso, puede ver cuánto espacio tiene en su presupuesto para tomar una hipoteca.

Aquí le mostramos cómo calcular cuánto ingreso necesitará para comprar una casa.

Conclusiones clave

• Los ingresos que necesita para comprar una casa dependerán del precio de la casa, los requisitos de deuda a ingresos (DTI) del programa de préstamos y algunos otros factores.
• Cuanto más bajos sean los requisitos de DTI, más dinero necesitará en ingresos brutos. Los requisitos de DTI pueden oscilar entre el 28 % y el 45 %.
• También deberá determinar cuánto le gustaría gastar por mes en una hipoteca: cuanto mayor sea su pago inicial, menor será su hipoteca mensual y menores los requisitos de ingresos.
• Aumentar sus ingresos puede ayudarlo a obtener la aprobación para una hipoteca más alta, por lo que si tiene tiempo para hacerlo, puede valer la pena esperar para comprar una casa.

Comprensión de la relación deuda-ingreso

Su relación deuda-ingreso (DTI) es la cantidad de deuda que tiene en relación con la cantidad de dinero que gana. Por ejemplo, si su ingreso bruto mensual es de $5,000 y actualmente tiene obligaciones de deuda por un total de $2,000, lo calcularía así:

$2,000 / $5,000 = 40%

Su DTI es del 40 %, lo que significa que el 40 % de sus ingresos actualmente se destina al pago de deudas.

Nota

Los gastos mensuales de la deuda incluyen los pagos de su hipoteca, préstamos para automóviles, préstamos personales, préstamos para estudiantes y tarjetas de crédito.

Los estudios de préstamos hipotecarios han demostrado que los prestatarios con DTI más altos tienden a tener más problemas para hacer los pagos de su hipoteca. Por lo tanto, los prestamistas calcularán su DTI para determinar cuánta casa puede pagar cómodamente cuando está considerando comprar una casa.

Pero no se fijarán solo en su DTI general. Los prestamistas también analizan la relación entre la deuda relacionada con la vivienda y el ingreso bruto. Su relación deuda-ingreso relacionada con la vivienda se vería así si paga $1,650 por mes por todos sus gastos relacionados con la vivienda y su ingreso bruto mensual es de $5,000:

$1,650 / $5,000 = 33%

Requisitos de DTI para hipotecas

La cantidad de ingresos que necesitará depende de su programa de préstamo, el plazo del préstamo, la tasa de interés y el pago inicial.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren que usted tenga un DTI total de menos del 45 % y un DTI relacionado con la vivienda de menos del 36 %.

Los préstamos respaldados por la FHA requieren que su deuda total de vivienda sea el 31% o menos de su ingreso bruto. Su deuda total no puede exceder el 43% de su ingreso bruto total.

Fannie Mae, una empresa patrocinada por el gobierno (GSE), tiene un índice DTI total máximo del 36%. Fannie Mae permitirá DTI totales de hasta el 45 % si un prestatario cumple con ciertos otros requisitos de calificación crediticia y reserva.

Freddie Mac, otra GSE que financia préstamos hipotecarios, tiene un índice máximo de gastos de vivienda del 28 % y un DTI máximo del 36 %, hasta un 45 % si el prestatario cumple con la calificación crediticia y otros requisitos.

¿Cuánto dinero necesita para comprar una casa?

Veamos un par de ejemplos de la cantidad de ingresos que debe ganar por año y por mes para comprar una casa. Veremos los préstamos de la FHA y los préstamos de Freddie Mac.

Usando nuestra calculadora de hipotecas para calcular los pagos mensuales estimados, así es como se vería si está comprando una casa que cuesta $374,900:

Su pago mensual estimado sería de $2723 si decide optar por un préstamo de la FHA, hacer un pago inicial del 3,5 % ($13 121,50), firmar un plazo de 30 años y obtener una tasa de interés hipotecario del 6 %. Eso incluye capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro de propietario de vivienda y seguro hipotecario privado (PMI). La FHA solo permite que su deuda de vivienda represente el 31% de sus ingresos, por lo que su ingreso bruto tendría que ser de al menos $8,783 por mes y $105,400 por año para comprar una casa de $374,900.

Su relación de gastos de vivienda podría tener un tope del 28% si opta por un préstamo convencional financiado por Freddie Mac y pone un 3% de pago inicial, firma un plazo de 30 años y obtiene una tasa de interés del 6%. Necesitaría un ingreso bruto de $9,725 por mes y $116,700 por año para comprar la misma casa de $374,900.

Veamos una situación hipotética más. Supongamos que obtiene una hipoteca convencional a 30 años de un prestamista diferente. Usted pone un 20% de enganche en la casa de $374,900, tiene una tasa de interés del 6% y no paga PMI. Su pago mensual de hipoteca, impuestos y seguro de vivienda asciende a $2,126. Con un DTI de vivienda máximo del 36%, necesitaría un ingreso bruto de $5,906 por mes y $70,867 por año.

Los requisitos de DTI más bajos dan como resultado un requisito de ingresos más alto, y cuanto mayor sea su pago inicial, menor será el requisito de ingresos.

Nota

¿Tienes la casa de tus sueños en mente? Calcule su pago mensual con nuestra calculadora de hipotecas. Consulte las reglas hipotecarias de su programa de préstamos para conocer la relación máxima entre gastos de vivienda e ingresos. Luego divida su pago mensual por la proporción de gastos de vivienda a ingresos para obtener el ingreso mínimo requerido por mes.

El efecto de su pago inicial

El monto de su pago inicial afectará la cantidad de ingresos brutos que necesita porque aumentará o disminuirá el monto que está pidiendo prestado y, por lo tanto, sus pagos mensuales.

El programa FHA requiere que haga un pago inicial de al menos el 3.5 %, pero tendrá que hacer un pago inicial del 10 % si su puntaje de crédito está entre 500 y 579. Tendrá que hacer un pago inicial de al menos el 20 % para evitar pagar el PMI en un préstamo convencional.

Aquí hay un vistazo a lo que puede esperar poner en una casa de $374,900 con cada una de las opciones de pago inicial:

FHA 3.5% de pago inicial: $13,121.50

Pago inicial del 10% de la FHA: $37,490

Pago inicial convencional del 20%: $74,980

Nota

Puede calcular el monto mínimo de su pago inicial multiplicando el requisito de pago inicial de su programa de préstamo por el precio de venta de la casa.

Reducir su deuda o aumentar sus ingresos al comprar una casa

Si ya tiene muchas obligaciones de deuda por mes, como un préstamo personal, un préstamo de automóvil o una deuda de tarjeta de crédito, vea si puede pagarlas para hacer espacio en su presupuesto para un nuevo préstamo hipotecario.

Por ejemplo, si su ingreso bruto mensual es de $5000, pero tiene un pago mensual de préstamo personal de $350, un pago mensual de préstamo de automóvil de $250 y una deuda mensual de tarjeta de crédito de $1000, su DTI actual es del 32 %. Al eliminar la deuda de la tarjeta de crédito, su DTI bajaría al 12%. Esto le da más espacio en su presupuesto para comprar una casa y asumir nuevas deudas.

Si su ingreso individual no es suficiente para comprar una casa, podría considerar comprar una casa con un compañero, familiar o amigo. Su ingreso bruto mensual sería el total de ambos ingresos juntos. Esto podría ayudar a aumentar la cantidad de vivienda que podría permitirse comprar.

Por ejemplo, si gana $5,000 por mes y su cónyuge gana $5,000 por mes, entonces tiene un ingreso mensual total de $10,000 y podría aprovechar cualquiera de los programas de préstamo de nuestros ejemplos anteriores.

Después de analizar sus propios números de DTI para ver cuántos ingresos necesita para comprar una casa, busque el prestamista hipotecario, la tasa de interés y el programa correctos que se ajusten a su situación financiera.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Existe una ecuación que me ayude a determinar si mis ingresos son suficientes?

La ecuación para determinar si sus ingresos son suficientes comienza con el precio de la casa. Calcule su pago mensual estimado en función del pago inicial, la tasa de interés potencial y el monto del préstamo. A continuación, encuentre la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) máxima relacionada con la vivienda para el programa de préstamos. Luego, divida el pago mensual por ese DTI para ver cuál es el ingreso mensual requerido. Ahora compárelo con sus propios ingresos para ver si es suficiente.

Mis ingresos cambiaron radicalmente. ¿Cómo puedo calcular este cambio?

El pago hipotecario máximo para el que califica cambiará si cambian sus ingresos. Puede calcular su pago mensual máximo sumando su ingreso mensual bruto y multiplicándolo por el DTI máximo de vivienda del programa de préstamo que le interesa. El resultado será el pago hipotecario máximo que puede obtener.

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