Si alguna vez compró una hipoteca u obtuvo otros préstamos, es posible que ya esté familiarizado con los cargos por intereses prepagos, incluso si no lo sabe.

Analicemos en profundidad cuáles son estos cargos, cómo afectan su hipoteca y más.

¿Qué son los cargos por intereses hipotecarios prepagados?

El interés prepago es lo que parece: interés que paga por adelantado. Si bien aparece en otros préstamos, los prestamistas hipotecarios comúnmente hablan de intereses prepagos en relación con las hipotecas.

Para dar una ilustración rápida, supongamos que está alquilando una casa. Cada mes, realiza un pago de alquiler que garantiza su derecho a permanecer en su hogar durante el próximo mes.

Entonces, cuando realiza su pago el 1 de enero, está pagando por adelantado su renta del 1 de enero al 31 de enero.

Pero con las hipotecas, por lo general paga intereses atrasados, es decir, después de que se acumulan. Para usar el ejemplo anterior, cuando realiza el pago de su hipoteca el 1 de enero, está cubriendo los intereses acumulados entre el 1 y el 31 de diciembre.

Sin embargo, hay un momento en el que puede pagar por adelantado los intereses de su hipoteca en lugar de esperar a que se acumulen: cuando cierra su hipoteca.

Este interés prepago, o interés provisional, cubre cualquier interés prorrateado que se acumule entre la fecha de cierre y el final del mes en curso.

Por lo general, los prestamistas incorporan este interés en los costos de cierre de su hipoteca. Puede encontrar los detalles exactos en los documentos del prestamista en la sección "prepagos" junto con los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.

¿El interés prepago es lo mismo que los puntos?

El interés prorrateado no es lo mismo que los puntos de hipoteca. Muchos prestamistas exigen que pague este interés por adelantado en lugar de incluirlo en el primer pago de su hipoteca. Dicho esto, los puntos hipotecarios (puntos de descuento) cuentan como un tipo de interés prepago.

Esencialmente, estos son cargos opcionales que puede pagar para reducir su tasa de interés durante la vigencia del préstamo.

Por lo general, pagará el 1 % del monto del préstamo por punto, lo que puede reducir su tasa entre 0,125 % y 0,25 %.

Y, al igual que otros tipos de intereses pagados por adelantado, por lo general puede deducir puntos a medida que se pagan los intereses cuando llega el momento de pagar los impuestos.

Cálculo de intereses pagados por adelantado para una hipoteca

Los prestamistas pueden calcular el interés prepago de diferentes maneras según su calendario de amortización, lo que puede generar ligeras discrepancias en comparación con el cálculo de los cargos por su cuenta.

Pero si está buscando un número aproximado de lo que puede esperar cuando cierre, los siguientes cálculos lo acercarán.

Y si nota una gran diferencia en sus cálculos en comparación con el pago real, ¡nunca dude en preguntarle a su prestamista por qué!

Para calcular el interés prepago de una hipoteca, necesitará algunos datos:

• Su tasa de interés anual
• El saldo inicial del préstamo
• El número de días entre la fecha de cierre y el final del mes

Una vez que tenga estos números, es cuestión de seguir la siguiente ecuación para obtener su respuesta:

• Divide tu tasa de interés anual entre 365 días para obtener tu tasa diaria
• Multiplique su tasa diaria por el monto de su préstamo y divídalo por 100% para obtener su pago de interés diario
• Multiplique el monto de su interés diario por la cantidad de días entre el cierre y su primer ciclo de facturación (generalmente al final del mes) para obtener el cargo de interés prepago

Ejemplo de interés prepago de hipoteca

Digamos que sacas una hipoteca de $100,000 al 3% APR. Si cierra el préstamo el primer día de junio y su primer ciclo hipotecario comienza el primer día de julio, calcularía su interés prepago de la siguiente manera:

3% tasa hipotecaria / 365 días = 0.0082% tasa diaria

(0,0082 % de tasa diaria x préstamo de $100 000) / 100 % = pago de interés diario de $8,20

$8.20 pago diario x 30 días = $246 en cargos por intereses prepagos

Cómo reducir el interés prepago de la hipoteca

Si no le apetece un pago considerable de intereses prepagos incluido en sus costos de cierre, es posible que pueda reducir su responsabilidad.

La forma más fácil es programar su cierre más adelante en el mes, lo que reduce la cantidad de días que deberá intereses prepagos.

Sin embargo, este método también significa que hará el primer pago de su hipoteca justo después de cubrir los costos de cierre.

Si tiene los ahorros o el flujo de efectivo a mano, ¡eso no debería ser un problema! Pero si no está preparado, corre el riesgo de hacer el pago de su primera hipoteca de forma incompleta o tarde, lo que no es muy bueno.

También puede reducir el interés de la hipoteca prepaga negociando una tasa de interés o un monto de préstamo más bajos.

Desafortunadamente, ambos métodos a menudo resultan más difíciles que retrasar la fecha de cierre un par de semanas.

Beneficios de la Hipoteca Intereses Prepagados

Reducir su interés prepago puede parecer una perspectiva atractiva, pero realizar el pago en realidad puede beneficiar tanto al comprador como al prestamista.

Para empezar, el interés prepago suele ser deducible de impuestos, lo que significa que puede cancelar esa parte de sus costos de cierre cuando llegue el momento de los impuestos.

Tenga en cuenta que deberá cumplir con algunos requisitos, como comprar una residencia principal en lugar de una propiedad de alquiler.

En segundo lugar, el prepago de intereses por adelantado también puede reducir el primer pago mensual de su hipoteca, ya que no tendrá que pagar los intereses del mes anterior al mismo tiempo.

Y, debido a que está eludiendo este costo único más alto, podrá reservar más para otras necesidades, como costos de cierre, electrodomésticos o muebles nuevos, o reparaciones en el hogar.

Cómo el interés prepago afecta el refinanciamiento de su hipoteca

Otra área en la que aparece el interés prepago es durante un refinanciamiento de hipoteca.

Por lo general, durante un refinanciamiento, su banco anterior cobra hasta 30 días de interés sobre el saldo principal del préstamo cuando el segundo banco emite su monto de pago. Pagará esta cantidad por adelantado y recibirá un reembolso por el saldo de los intereses.

Pero si cierra a principios de mes, puede recibir un crédito de interés y no pagar intereses prepagos sobre su préstamo anterior.

Por otro lado, cerrar más tarde puede significar que usted es responsable de los intereses "pagados por adelantado" entre el primer día del mes y la fecha de cierre de su refinanciamiento.

Conclusión: ¿Cuál es el interés prepago que se cobra en una hipoteca?

El pago de intereses prepagos en su hipoteca cubre su obligación de intereses y al mismo tiempo minimiza la factura de su primer mes.

Si bien esto puede ser una perspectiva atractiva, significa que pagará costos de cierre más altos, especialmente si ha incluido algunos puntos de descuento en su préstamo.

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